Cuando hablamos de rentabilidad de una vivienda o de recuperación de la inversión, nos referimos al tiempo que se demora en recuperar lo invertido, mediante el alquiler mensual, en la compra de la propiedad. Para calcular la rentabilidad real, se estila contemplar un gasto estimativo para el pago de impuestos y mantenimiento de la propiedad, los cuales restan al precio del alquiler y reflejan un ingreso más acorde a la realidad. Sin embargo, en lo relativo al siguiente posteo y para que sea más sencillo y corto de explicar, unicamente vamos a considerar el retorno bruto.
Para empezar, el cálculo para determinar la rentabilidad bruta de una propiedad se realiza de la siguiente manera: Multiplicamos el alquiler mensual de la propiedad por 12 para poder anualizarlo. Luego, dividimos ese importe por el precio de venta de la propiedad y se lo multiplica por 100. Ese sencillo cálculo nos va a servir para determinar cual es la propiedad más rentable para comprar.
A continuación, vamos a ejemplificar esto con una propiedad que tenemos en venta a USD 60.000, y que cuenta con 3 departamentos de un dormitorio, y cuyo valor estimativo de mercado para alquilar, en la actualidad, sería de $90.000 mensual cada uno; es decir, $270.000 mensuales en total.
El porcentaje arrojado, esto es, 4,46 % es la rentabilidad anual. Es un porcentaje que se suele usar para comparar la rentabilidad de las propiedades y un factor más a considerar para la decisión final de compra. Por otra parte, siguiendo con el mismo ejemplo, si quisieramos saber en cúantos años vamos a recuperar la inversión realizada o a realizar, podemos dividir el valor de venta por el retorno anual del alquiler, que quedaría de la siguiente manera:
USD 60.000 / USD 2.676 = 22,4.
Esto significa que se recuperaría la inversión en aproximadamente 22 años.
Recuperación de la rentabilidad
La rentabilidad de las propiedades, en estos últimos meses, se recuperaron y quedaron a un nivel considerado “rentable”, al menos en el mercado de Romang. A nivel mundial, se estima que una persona debería recuperar lo invertido en aproximadamente 20-25 años, suceso que no pasaba hace meses atras. Las propiedades volvieron a ser rentables, y dentro de las causas, se encuentran el atraso cambiario y la derogación de la ley de alquileres.
El 31 de mayo de 2023, el dólar blue cotizaba a 493 para la venta. Podiamos encontrar un local comercial de dimensiones normales entre $23.000-$45.000, un monoabiente entre $20.000-$23.000, un departamento de un dormitorio entre $28.000-$31.000, casa de dos dormitorios entre $33.000-$40.000, y una casa de 3 dormitorios entre $38.000-$43.000. Los datos fueron tomados de contratos realizados por la inmobiliaria o actualizaciones que se equiparaban a valor de mercado.
Hoy en día, casi un año después, con un dólar blue cotizando a $1.210, podemos encontrar un monoambiente entre 60000-65000, un departamento de un dormitorio está entre 75.000-95.000, una casa o departamento de dos dormitorios está entre 125.000-170.000, una casa de tres dormitorios entre 170.000-200.000. Con respecto a alquileres comerciales, entre 80.000-150.000 para un local comercial tipo.
Hablemos en dolar blue. Por ejemplo, una casa de dos dormitorios en mayo del 2023 costaba como mucho USD 81. En la actualidad, el alquiler de una vivienda de similares prestaciones cuesta, como mucho, USD 140. Esto nos muestra que los alquileres subiieron aproximadamente un 75% en dólares. Por otra parte, las propiedades tasadas a lo largo del 2023, en líneas generales, no aumentaron su valor hasta el momento. Entonces, como conslusión, las propiedades mantienen su precio (en dólares), mientras que los alquileres subieron su precio (también en dólares) un 75%, aumentando en gran medida la rentabilidad.
Cálculo de rentabilidad, retorno de inversión
A continuación, exhibimos algunas propiedades, con precios estimativos de mercado al día de hoy y precios reales para venta, de manera tal que, si el principal objetivo es comprar un inmueble que sea rentable, se pueda tomar una decisión de una forma más concreta y numérica.:
- Primera propiedad: Precio de venta de USD 40.000, y precio de mercado estimativo de alquiler $160.000 (USD 132). Recuperación de inversión en 25 años.
- Segunda propiedad: Precio de venta USD 30.000, y precio de mercado estimativo de alquiler $160.000 (USD 132). Recuperación de inversión en 19 años.
- Tercera propiedad: Precio de venta USD 22.000, y precio de mercado estimativo de alquiler $135.000 (USD 111). Recuperación de inversión en 16 años.
- Cuarta propiedad: Precio de venta USD 33.000, y precio de mercado estimativo de alquiler $140.000 (USD 115). Recuperación de inversión en 24 años.
Otros factores en la compra
A pesar de lo mencionado anteriormente, no hay que dejar de considerar que hay otros factores a tener en cuenta en la compra de inmueble, como su estado de conservación, su antiguedad, su ubicación, etc. Sin embargo, si tu principal idea y objetivo es obtener la mayor rentabilidad posible, vas a tener varias herramientas para determinar la propiedad mas rentable.
Por otra parte, y como punto final, es importante mencionarr el resto de las ventajas de la inversión inmobiliaria, además del tiempo de recuperación de lo invertido: 1) La vida útil de una propiedad se estima en 100 años; al invertir en el sector inmobiliario, nos aseguramos de tener un bien que nos va a durar toda la vida. 2) Es una de las formas más seguras de inversión, tiene pocos riesgos. 3) Luego de haber recuperado la inversión, por lo general y con un adecuado mantenimiento, seguimos teniendo un inmueble con un valor relativamente similar al invertido; es decir, nuestra inversión se mantuvo en dólares.